(The Turkish Post) – TUNA CEVHER
Türkiye’de konut piyasasında son iki yılda dikkat çekici bir dönüşüm yaşanıyor. Bir dönem enflasyona karşı en güvenli yatırım araçlarından biri olarak görülen gayrimenkul, artık yatırımcısına reel kazanç sağlamıyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi verileri de bu değişimi net biçimde ortaya koyuyor. Konut fiyatları nominal olarak artmayı sürdürse de yıllık artış oranı enflasyonun altında kaldığı için reel bazda değer kaybı devam ediyor. Bu durum, konut piyasasının sadece fiyat artışlarına bakılarak değerlendirilemeyeceğini, ekonomik koşulların yatırım tercihlerini köklü biçimde değiştirdiğini gösteriyor.
Konut fiyatlarındaki yavaşlamanın en önemli nedeni, uygulanan sıkı para politikası. Merkez Bankası’nın yüksek faiz politikası, bankaların konut kredisi faizlerini de yüksek seviyelerde tutuyor. Krediye erişimin zorlaşması hem yatırımcıların hem de ilk kez ev sahibi olmak isteyen vatandaşların alım kararlarını erteliyor. Özellikle yatırım amacıyla konut alan kesim için yüksek finansman maliyetleri, gayrimenkulün cazibesini önemli ölçüde azaltmış durumda. Aynı dönemde mevduat faizlerinin yüzde 40’ın üzerinde seyretmesi ise yatırımcıya risksiz ve düzenli getiri sunarak konuta alternatif oluşturuyor.
Yatırım tercihlerini değiştiren tek unsur faiz değil. Altın fiyatlarında yaşanan dalgalanmalar da konut piyasasını dolaylı olarak etkiliyor. Uzun yıllardır Türkiye’de konut alımlarının önemli bir bölümü altın birikimlerinin bozdurulmasıyla finanse ediliyordu. Ancak altın fiyatlarındaki gerileme veya durağan seyir, yatırımcıların satın alma gücünü azaltıyor. Böylece konuta yönelen tasarruf miktarı da sınırlanıyor. Sonuç olarak hem finansmana erişimin zorlaşması hem de yatırımcıların alternatif araçlara yönelmesi, konut piyasasında talebin zayıflamasına neden oluyor.
Ancak Türkiye ortalaması, yerel piyasalardaki farklılıkları tam olarak yansıtmıyor. Bazı ilçelerde fiyat artışları ülke ortalamasının iki katını aşarken, bazı bölgelerde ise artış neredeyse durma noktasına gelmiş durumda. İstanbul’un Zeytinburnu, Güngören ve Bahçelievler gibi ilçeleri bunun en dikkat çekici örnekleri arasında yer alıyor. Bu bölgelerde hızlanan kentsel dönüşüm projeleri, eski yapı stokunun yenilenmesi ve arsa değerlerinin yükselmesi fiyatları yukarı taşıyor. Aynı şekilde Esenler ve Bağcılar’da da benzer bir hareketlilik yaşanıyor. Kentsel dönüşümün yarattığı beklenti, bu bölgelerde yatırım talebini canlı tutmaya devam ediyor.
Buna karşılık uzun yıllardır yatırımcıların gözdesi olan bazı ilçelerde fiyat artış hızının belirgin şekilde yavaşladığı görülüyor. Kadıköy bunun en dikkat çekici örneklerinden biri. İlçenin yüksek talep gören bir bölge olması, artık fiyatların eskisi kadar hızlı yükseleceği anlamına gelmiyor. Bu tablo, gayrimenkul piyasasında yeni bir dönemin başladığını gösteriyor. Artık yalnızca merkezi konum veya prestijli semtlerde bulunmak, yüksek getiri için yeterli olmuyor. Bölgesel arz-talep dengesi, dönüşüm projeleri ve demografik değişimler fiyatlar üzerinde daha belirleyici hale geliyor.
Konut piyasasındaki bu değişim, Türkiye ekonomisinin genel görünümünden bağımsız değil. Sıkı para politikası yalnızca konut sektörünü değil, üretim ve sanayi şirketlerini de etkiliyor. Finansman maliyetlerinin yükselmesi birçok sektörde yatırımların yavaşlamasına neden olurken, özellikle iç talebe bağımlı sektörlerde kârlılık ciddi şekilde geriliyor. Bu nedenle faizlerin uzun süre yüksek kalması, sadece konut piyasasında değil, ekonomik büyüme üzerinde de baskı oluşturmaya devam ediyor.
Önümüzdeki süreçte piyasanın en önemli gündem maddesi Merkez Bankası’nın faiz politikası olacak. Olası faiz indirimleri konut kredisi maliyetlerini aşağı çekebilir. Ancak ekonomistler, sınırlı faiz indirimlerinin tek başına konut piyasasında güçlü bir canlanma yaratmasının zor olduğu görüşünde. Çünkü yatırımcıların yeniden gayrimenkule yönelmesi için yalnızca kredi faizlerinin değil, ekonomik belirsizliklerin azalması ve enflasyon beklentilerinin de iyileşmesi gerekiyor.
Öte yandan konut arzı tarafında yaşanan sıkıntılar tamamen ortadan kalkmış değil. Büyükşehirlerde yeni konut üretiminin maliyetler nedeniyle yavaşlaması, bazı bölgelerde fiyatların düşmesini engelliyor. İnşaat maliyetlerinin yüksek seyretmesi, arsa fiyatlarının artışı ve işçilik giderleri yeni projelerin hızını sınırlıyor. Bu nedenle talep zayıflasa bile özellikle arzın kısıtlı olduğu bölgelerde fiyatlar direnç göstermeyi sürdürüyor.
Bugünkü tablo, konut piyasasında yatırım anlayışının değiştiğini ortaya koyuyor. Kısa vadede yüksek kazanç hedefleyen yatırımcı için gayrimenkul eski cazibesini kaybetmiş görünüyor. Buna karşılık oturum amacıyla ev almak isteyenler açısından karar kriterleri farklılaşıyor. Çünkü uzun vadeli kullanım hedefiyle alınan bir konutta kısa vadeli fiyat hareketlerinden çok yaşam maliyetleri, kira artışları ve barınma ihtiyacı belirleyici oluyor.
Sonuç olarak Türkiye konut piyasası yeni bir denge dönemine girmiş durumda. Reel fiyat kayıpları, yüksek faiz politikası ve alternatif yatırım araçlarının sunduğu yüksek getiriler, yatırım amaçlı konut talebini sınırlandırıyor. Buna karşın kentsel dönüşümün hızlandığı bölgeler ve arzın sınırlı kaldığı ilçeler piyasadan pozitif ayrışıyor. Önümüzdeki dönemde konut sektörünün yeniden güçlü bir yatırım alanı haline gelip gelmeyeceği ise büyük ölçüde enflasyondaki kalıcı düşüşe, faizlerin normalleşmesine ve kredi piyasasının yeniden canlanmasına bağlı olacak. Bu süreç, yalnızca emlak sektörünün değil, Türkiye ekonomisinin genel yönü açısından da önemli göstergeler sunmaya devam edecek.
